Дата актуализации:  г.

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Структура типового договора
3. Ключевые положения и их смысл
4. Порядок заключения и регистрации договора
5. Права и обязанности сторон
6. Расторжение и досрочное прекращение
7. Внесение изменений в договор
8. Образец заполнения типового договора
9. Практические рекомендации
10. Контактные данные для обращений
11. Отзывы и комментарии

Нормативно‑правовая база

Типовой договор найма жилого помещения (далее – Договор) утверждён несколькими постановлениями Правительства РФ:

• Постановление Правительства РФ от № 42 – «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
• Постановление Правительства РФ от № 1318 – «Об утверждении типового договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования».
• Постановление Правительства РФ от № 315 – «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения».

Кроме того, Договор регулируется:

• Гражданским кодексом РФ (статьи 671‑674).
• Жилищным кодексом РФ (статьи 35‑38).
• Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218‑ФЗ).

Структура типового договора

Типовой документ состоит из следующих разделов:

1. Шапка договора – наименование сторон, место и дата заключения.
2. Предмет договора – описание жилого помещения (адрес, площадь, тип помещения, кадастровый номер).
3. Срок найма – фиксированный срок или бессрочный найм с указанием даты начала и окончания.
4. Платёжные условия – размер арендной платы, порядок и сроки её внесения, индексация.
5. Права и обязанности сторон – обязанности наймодателя (передача помещения, ремонт) и нанимателя (содержание, оплата коммунальных услуг).
6. Ответственность сторон – штрафы, пени, возмещение убытков.
7. Порядок расторжения – основания, уведомление, сроки.
8. Порядок внесения изменений – согласование дополнений, приложение к договору.
9. Приложения – акт приёма‑передачи, план помещения, перечень бытовой техники.
10. Подписи сторон – печати (если есть) и подписи.

Ключевые положения и их смысл

Предмет договора

В этом пункте указывается точный адрес, кадастровый номер, площадь (жилая и общая), тип помещения (квартира, дом, общежитие). Важно, чтобы данные совпадали с выпиской из ЕГРН – иначе договор может быть признан недействительным.

Срок найма

Для социального найма срок обычно составляет 5‑10 лет с правом продления. Для служебного найма – до 5 лет с возможностью продления по согласованию.

Арендная плата

В типовом договоре указывается фиксированная сумма либо «плата в размере, установленном нормативными актами». При социальном найме плата может быть «условно‑беспроцентной» или «по тарифам, установленным муниципалитетом».

Права наймодателя

• Контроль за соблюдением условий договора.
• Право требовать возврата помещения в надлежащем состоянии.
• Право проводить плановые проверки (не реже 1 раза в год).

Права нанимателя

• Бесперебойное пользование помещением для проживания.
• Право вносить мелкий ремонт (не более 10 % от стоимости помещения) без согласования.
• Право требовать своевременного устранения дефектов, за которые отвечает наймодатель.

Порядок заключения и регистрации договора

1. Подготовка документов – заявление нанимателя, копии паспорта, справка о доходах (для социального найма), технический паспорт помещения.
2. Согласование условий – обсуждение арендной платы, срока, перечня коммунальных услуг.
3. Подписание типового договора – обе стороны подписывают оригинал; если одна из сторон – юридическое лицо, ставится печать.
4. Составление акта приёма‑передачи – фиксируются состояние стен, пола, инженерных систем.
5. Регистрация договора в Росреестре – в течение 30 дней с момента подписания. Подача заявления через портал Госуслуги или в МФЦ.
6. Получение выписки из ЕГРН – подтверждает факт регистрации договора.

Права и обязанности сторон

Наймодатель

• Обеспечить свободный и беспрепятственный доступ к помещению.
• Проводить капитальный ремонт за свой счёт.
• Не менять условия оплаты без согласия нанимателя.

Наниматель

• Своевременно вносить арендную плату и коммунальные платежи.
• Содержать помещение в надлежащем состоянии, не допускать порчи.
• Согласовывать с наймодателем любые перепланировки.

Расторжение и досрочное прекращение

Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон при условии:

• Своевременного письменного уведомления (не менее 30 дней).
• Нарушения условий договора (неуплата аренды более 2 месяцев, порча имущества).
• Смерти нанимателя (для социального найма – право наследников).
• Субъективных причин (перепланировка, ликвидация фонда) – с компенсацией, если это предусмотрено договором.

При расторжении договором обязателен акт сдачи‑приёмки, в котором фиксируются все недочёты и возможные удержания из залога.

Внесение изменений в договор

Любые изменения (например, изменение размера арендной платы, продление срока) оформляются дополнительным соглашением, которое подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре в течение 10 дней.

Образец заполнения типового договора

Ниже – сокращённый пример первой страницы типового договора (для иллюстрации). Полный документ доступен на официальном портале Минстроя.

ТИПОВОЙ ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
№ _________
г. ____________ «___» ___________ 2026 г.

Наймодатель: _______________________________ (наименование организации/ФИО),
адрес: ______________________________________,
ИНН/КПП: __________________________________,
в лице _______________________________, действующего на основании ___________,
именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны,

и

Наниматель: _______________________________ (ФИО),
паспорт: серия ___ № __________, выдан «___» ___________ 20__ г. ___________________,
адрес регистрации: ________________________,
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:
Предмет договора
Наймодатель передаёт, а Наниматель принимает в найм жилое помещение, находящееся по адресу:
 г. __________, ул. __________, д. __, кв. __,
 площадь – ___,00 м²,
 кадастровый номер – _____________.
...

Практические рекомендации

• Проверяйте выписку из ЕГРН перед подписанием – убедитесь, что в ней указано именно то помещение, которое вам передаётся.
• Сохраняйте все оригиналы документов (акт приёма‑передачи, копии паспорта, справки о доходах).
• При подписании договора требуйте, чтобы в нём была прописана возможность индексации арендной платы и порядок её расчёта.
• Если планируете перепланировку, получайте письменное согласие наймодателя – иначе рискуете лишиться права на проживание.
• В случае спора сохраняйте переписку (ЭП, электронные письма) – они могут стать доказательством в суде.

Контактные данные для обращений

Отзывы и комментарии

Граждане могут оставлять свои отзывы о работе Минстроя и о качестве типового договора на официальном портале «Госуслуги»:

• https://feedback.gov.ru/minstroy – раздел «Отзывы о работе государственных органов».
• Форум «Жилищный вопрос России» – forum-zhil.ru (раздел «Договоры найма»).

Средний рейтинг удовлетворённости граждан по данным за 2025 год составляет 4,3 из 5.