Вопрос о возможности заключения трудового договора между товариществом собственников жилья (ТСЖ) и его председателем, который не является собственником квартиры, вызывает много споров и недоразумений․ В статье рассмотрены:

• Нормативно‑правовая база;
• Позиция судов и практические примеры;
• Налоговые и страховые нюансы;
• Рекомендации по оформлению договора;
• Шаблон типового договора․

Нормативно‑правовая база

1․1 Жилищный кодекс РФ

Согласно пункту 3․1 статьи 147 Жилищного кодекса РФ:

Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества․

Эта норма часто трактуется как запрет на трудовой договор с председателем, однако в ней нет прямого указания, что такой договор невозможен․ Нормативный текст лишь запрещает совмещение должности члена правления с трудовыми отношениями в том же ТСЖ․

1․2 Трудовой кодекс РФ

Трудовой кодекс (ТК РФ) не содержит специальных ограничений, касающихся ТСЖ․ Поэтому стороны могут регулировать свои отношения трудовым договором, если соблюдены требования ТК РФ и иные общие нормы․

1․3 Гражданский кодекс РФ

ГК РФ регулирует договорные отношения в целом, но не определяет статус председателя ТСЖ как работника․ Следовательно, вопрос о характере отношений решается в первую очередь Трудовым кодексом и Жилищным кодексом․

Судебная практика

Судебные решения показывают, что:

1. Если председатель ТСЖ является не собственником (не имеет квартиры в доме), то он может быть привлечён к ответственности за действия, выходящие за рамки его полномочий (пример – дело в Саратове, где председателя привлекли к ответственности за выставление квитанций без права)․
2. Суд не признаёт автоматический запрет на заключение трудового договора, но подчёркивает, что совмещение функций члена правления и работника запрещено․
3. В случае, когда ТСЖ создает отдельную штатную должность «председатель» (не член правления), договор считается законным, если он оформлен в соответствии с ТК РФ․

Налоговые и страховые аспекты

• НДФЛ – налог на доходы физических лиц удерживается в обычном порядке, если ТСЖ выплачивает заработную плату․
• Страховые взносы – ФСС, ПФР, ФОМС․ Если ТСЖ не оформляет трудовой договор, то выплаты могут рассматриваться как вознаграждение без отчислений, что чревато проверками налоговых органов․
• Налоговая инспекция и Фонд социального страхования могут оспаривать отсутствие отчислений, ссылаясь на факт фактической трудовой деятельности, даже при отсутствии формального договора․

Как правильно оформить трудовой договор с председателем ТСЖ

4․1 Выделить должность «Председатель ТСЖ» в уставе

В уставе необходимо прописать, что председатель – это не член правления, а отдельный штатный сотрудник, отвечающий за административные функции․ Это устраняет конфликт с пунктом 3․1 ст․ 147 ЖК РФ․

4․2 Составить трудовой договор в соответствии с ТК РФ

В договоре следует указать:

• Наименование сторон (Товарищество собственников жилья «[название]», ИНН, ОГРН; ФИО председателя, паспортные данные);
• Должностные обязанности (управление текущей деятельностью ТСЖ, взаимодействие с управляющей компанией, контроль за выполнением работ и т․д․);
• Условия оплаты (оклад, премии, порядок расчёта);
• Порядок и сроки выплаты заработной платы;
• Условия отпуска, больничных, командировок;
• Ответственность сторон;
• Порядок расторжения договора․

4․3 Оформление в кадровой документации

Требуется:

1. Создать карточку сотрудника в бухгалтерии;
2. Зарегистрировать его в ПФР, ФСС, ФОМС;
3. Вести табель учета рабочего времени;
4. Сдавать отчёты в налоговую (2‑НДФЛ, формы 6‑НДФЛ и др․)․

4․4 Пример типового договора

Трудовой договор
г․ ____________ «___» ___________ 2026 г․

Товарищество собственников жилья «_____________________», 
именуемое в дальнейшем «Работодатель», в лице ______________________,
действующего на основании Устава, с одной стороны,
и гражданин ________________________________, 
паспорт: _____________, выдан ____________, 
именуемый в дальнейшем «Работник», с другой стороны,
заключили настоящий трудовой договор о нижеследующем:

Предмет договора
Работник принимается на должность «Председатель ТСЖ»․
Обязанности Работника: _______________________________ (перечень функций)․
Условия оплаты труда
Оклад составляет ___________ (______) рублей в месяц․
Премии выплачиваются в соответствии с решением собрания собственников․

Рабочее время и отпуск
Рабочая неделя – 40 часов, с 9:00 до 18:00, понедельник‑пятница․
Ежегодный основной отпуск – 28 календарных дней․

Права и обязанности сторон
Работодатель обязуется:
, своевременно выплачивать заработную плату;
 — обеспечивать Работника всем необходимым для выполнения обязанностей․
Работник обязуется:
 ー исполнять должностные обязанности;
 — не совмещать данную работу с членством в правлении ТСЖ․

Ответственность сторон
За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с ТК РФ․

Порядок разрешения споров
Споры решаются в досудебном порядке, а при невозможности – в суде по месту нахождения ТСЖ․

Прочие условия
Договор вступает в силу с «___» ___________ 2026 г․
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны․

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
(Работодатель) (Работник)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

5․1 Можно ли заключить трудовой договор, если председатель одновременно является членом правления?

Нет․ Согласно ст․ 147 ЖК РФ такой сотрудник не может совмещать обе роли․ Нужно либо исключить его из правления, либо оформить должность отдельно (например, «исполнительный директор»)․

5․2 Что будет, если договор не заключён, а вознаграждение выплачивается?

Налоговая инспекция может признать выплаты доходом, подлежащим налогообложению, и начислить штрафы за неуплату НДФЛ и страховых взносов․

5․3 Какой размер штрафа за нарушение пункта 3․1 ст․ 147 ЖК РФ?

За нарушение может быть наложен административный штраф в размере от 5 000 до 30 000 рублей (ч․ 2 ст․ 14․6 КоАП РФ), а также гражданско‑правовая ответственность за ущерб ТСЖ․

5․4 Нужно ли регистрировать ТСЖ в качестве работодателя?

Да․ ТСЖ, как юридическое лицо, обязано вести кадровый учёт, регистрировать работников в ПФР, ФСС и ФОМС․

Трудовой договор с председателем ТСЖ, который не является собственником, может быть заключён, но только при соблюдении следующих условий:

1. Председатель не является членом правления (или правление изменено соответствующим решением собрания собственников);
2. Договор оформлен в полном соответствии с Трудовым кодексом РФ;
3. Все налоговые и страховые отчисления произведены своевременно;
4. Устав ТСЖ фиксирует отдельную штатную позицию «Председатель»․

Только при выполнении этих требований ТСЖ избегает рисков проверок, штрафов и конфликтов с собственниками․

Важно: перед заключением договора рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве, чтобы убедиться, что все формальности соблюдены․